Nuda proprietà: cos’è e come funziona

Per gli italiani, investire sul mattone resta sempre la scelta migliore, a differenza di quanto avviene nel resto d’Europa. Una delle possibilità di investimento nel settore immobiliare può essere la scelta dell’acquisto della nuda proprietà. Spesso però, se non si è pienamente ferrati sull’argomento, si tende a escludere questa tipologia. In Italia, infatti, questo esempio di compravendita è ancora di nicchia.

Cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è il valore dell’immobile privato da quello dell’usufrutto. Ma per capire meglio di cosa stiamo parlando, bisogna chiarire il significato giuridico dell’usufrutto. L’usufrutto, regolamentato dall’art. 981 del codice civile, è il diritto di un soggetto di godere di un bene che in questo caso è rappresentato da un immobile.

Solitamente chi vende la nuda proprietà si chiama usufruttuario. L’usufruttuario detiene il diritto di godere dell’immobile per il resto della vita o per un periodo stabilito e concordato col nudo proprietario. L’acquirente, invece, diventa nudo proprietario. Le motivazioni che portano un compratore a compiere tale scelta possono essere differenti:

• la volontà di effettuare un investimento alternativo per il futuro;
• la consapevolezza di acquistare a un prezzo competitivo un immobile.

Come si calcola il valore della nuda proprietà?

Calcolare il valore di mercato di un immobile non è mai una cosa semplice. Vanno tenuti in considerazioni numerosi elementi. In questo caso specifico, dove le variabili da tenere in considerazioni sono numerose, è sempre bene affidarsi a un professionista che sia in grado di elaborare una perizia completa e professionale.

Questo giudizio terrà in considerazione numerosi fattori, tra questi il valore di mercato dell’edificio, l’età dell’usufruttuario o degli usufruttuari in caso di coniugi e, i calcoli ufficiali delle aspettative di vita, pubblicati da Ministeri e da altre fonti istituzionali.

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà?

I vantaggi di questo tipo di operazioni sono molteplici e riguardano sia il venditore-usufruttuario, che l’acquirente-nudo proprietario, in ugual misura. Nel primo caso, infatti, l’usufruttuario avrà la possibilità di accedere a una somma di denaro, conservando però il diritto di godere dell’immobile.

La maggior parte delle persone che decide di cedere la nuda proprietà è rappresentata da anziani che, dopo averne effettuato la vendita, potranno avere accesso a una somma di denaro proveniente dalla compravendita, senza la preoccupazione di dover lasciare la propria casa o quella di organizzare un trasloco.

Nel secondo caso, il nudo proprietario che ha agito in un’ottica di investimento, acquisterà un bene a un prezzo più competitivo, senza pagarne le tasse e gli oneri che solitamente derivano dalla proprietà di una casa. Secondo le stime effettuate dagli esperti del settore, la convenienza derivata dall’acquisto della nuda proprietà è del 50%-70% del valore di mercato dell’immobile.

Inoltre, l’acquirente che vuole effettuare un investimento alternativo, avrà comprato un immobile senza che questo gravi sulle proprie finanze

Infatti, secondo l’articolo 1008 del Codice Civile “L’usufruttuario è tenuto, per la durata dei suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.

Ma cosa significa questo nello specifico? Vuol dire che le tasse che solitamente derivano dalla proprietà di un immobile, come per esempio la Tasi (tassa sui rifiuti) dovranno essere pagate dall’usufruttuario. La stessa cosa vale per l’Imu (imposta municipale unica). Il nudo proprietario, invece, dovrà farsi carico solo delle spese straordinarie dell’immobile.

In poche parole i vantaggi della nuda proprietà sono molteplici per tutte le parti coinvolte. Infatti il nudo proprietario acquisterà un bene a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato senza doversi fare carico di troppe spese. L’usufruttuario godrà dello stesso bene, facendosi carico di alcuni costi, ma avrà accesso anche a una liquidità.

Come vendere o acquistare con nuda proprietà?

La compravendita della nuda proprietà, essendo pienamente riconosciuta dalla legge, avviene come da prassi davanti a un notaio, seguendo l’iter consuetudinario.

Le modalità di pagamento possono essere differenti, in base alla disponibilità dell’acquirente e agli accordi presi con il venditore. Una prima possibilità è rappresentata dal pagamento del saldo dell’intero importo, in sede di stipula dell’atto. Un’altra alternativa può essere la rateizzazione del pagamento. In questo caso, dopo un primo versamento di una parte del prezzo di vendita, si può stabilire un pagamento rateizzato della restante parte, fino al raggiungimento del saldo.

Ci sono altri aspetti importanti da tenere in considerazione quando si decide di comprare o vendere la nuda proprietà.
L’usufruttuario può decidere di vendere il suo diritto di godere dell’immobile. Può anche verificarsi la possibilità in cui l’usufruttuario decida di affittare l’immobile, godendo di un canone mensile.

La stessa libertà è riservata al nudo proprietario, che può scegliere di vendere la proprietà, a un prezzo maggiore di quando l’ha acquistata perché all’aumentare dell’età dell’usufruttuario, aumenta anche il valore della nuda proprietà. Infine, l’usufruttuario è tenuto alla conservazione e alla manutenzione del bene di cui usufruisce. Di questo non potrà modificarne la natura né consumarla o distruggerla.

Una considerazione è d’obbligo. Dai dati e dalle informazioni raccolte è evidente che la vendita della nuda proprietà riguarda soprattutto persone anziane, nella maggior parte dei casi senza eredi. In Italia gli over 65 sono in crescita in concordanza con l’aumento della vita media, in costante aumento. Le loro pensioni, però, non sempre consentono loro di condurre uno stile di vita dignitoso.

Dall’altro lato, i giovani non sempre hanno la la possibilità si accedere a dei mutui o ad altri tipi di finanziamento a causa della precarietà del lavoro. Stando a questi due fattori, si può ipotizzare che le compravendite delle nude proprietà possano aumentare nel tempo.
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