Cancellazione usufrutto: la guida completa

Il proprietario di un immobile non è un semplice intestatario: ha il diritto di usufruire del bene che possiede, ricavandone tutti i proventi ammessi dalla legge. Con il contratto di usufrutto, queste prerogative vengono trasferite a un altro soggetto, che al titolare lascia solo la nuda proprietà, fino al momento in cui l’atto decade con la cancellazione.

Cos’è la cancellazione dell’usufrutto?

Il contratto stipulato davanti al notaio per assegnare l’usufrutto dell’immobile posseduto da un certo proprietario a un altro soggetto, che si definisce usufruttuario, determina una sorta di “scissione”. Tra le due parti si ripartiscono diritti e doveri inizialmente attribuiti in forma esclusiva al proprietario, in modo tale che:

• l’usufruttuario acquisisce la disponibilità dell’immobile, lo può sfruttare liberamente anche per fini economici, a condizione di non cambiarne la destinazione d’uso iniziale (cioè quella relativa al momento della sottoscrizione del contratto), deve pagare le imposte sulla proprietà e sostenere le spese di manutenzione ordinaria;

• il possessore o titolare del bene rimane intestatario della cosiddetta nuda proprietà ed è tenuto a finanziare eventuali opere di manutenzione straordinaria.

Il ricongiungimento tra i vari aspetti, ovvero la ricostituzione della piena proprietà, si ottiene nel momento in cui l’usufrutto si estingue ed è possibile richiederne la cancellazione: essa consiste nella rimozione dei riferimenti all’usufrutto dalla documentazione sull’immobile presente negli archivi dell’Agenzia del Territorio – il settore dell’Agenzia delle Entrate che gestisce il catasto dei terreni e dei fabbricati.

L’esistenza dell’usufrutto infatti è annotata nei pubblici registri e fa parte del corredo di informazioni che definiscono lo stato dello immobile, per esempio nell’ipotesi che il nudo proprietario decida di venderlo: un potenziale acquirente del bene deve sapere che è stato concesso in usufrutto, perché questo ne limiterà in qualche modo, o per lo meno ritarderà nel tempo, l’uso compiuto.

Quali sono le cause possibili per la cancellazione usufrutto?

A meno che non venga concordata una specifica scadenza in sede di contratto, l’usufruttuario rimane tale fino alla fine dei suoi giorni (se l’usufrutto è attribuito a enti o associazioni, il termine è di trent’anni). Di conseguenza, la motivazione principale per richiedere la cancellazione dell’usufrutto dai documenti archiviati al catasto è la morte dell’usufruttuario.

Esistono però anche altre possibili cause per la cancellazione dell’usufrutto, legate a scelte volontarie, inadempienze o pura fatalità:

• rinuncia volontaria da parte dell’usufruttuario;
• decadenza per comportamento negligente dell’usufruttuario (per esempio, nel caso non curi la manutenzione dell’immobile);
• mancato esercizio del diritto di usufrutto per venti anni di seguito;
• nullità del contratto;
• distruzione dell’immobile.

L’usufruttuario si considera negligente quando non rispetta l’obbligo di preservare le (buone) condizioni dell’immobile e/o lo utilizza in un modo che non è coerente con la destinazione d’uso originaria: in altri termini, in tutti i casi in cui viene meno ai doveri che la concessione dell’usufrutto implica. Tra gli adempimenti a carico di chi beneficia dell’usufrutto rientrano anche l’IMU, se dovuta, la TARI e le spese condominiali.

Chi può effettuare la cancellazione dell’usufrutto?

A differenza di altre pratiche immobiliari, che competono a notai o a funzionari della Pubblica Amministrazione, la cancellazione dell’usufrutto deve essere richiesta dai privati cittadini direttamente interessati a effettuare l’aggiornamento dei dati presenti negli archivi catastali, cioè dai nudi proprietari o dai loro delegati.

La finalità della cancellazione è sancire il ricongiungimento della titolarità con la libera disponibilità dell’immobile: l’estinzione dell’usufrutto consente al possessore di recuperare la piena proprietà, con tutti i benefici connessi (per esempio, la possibilità di percepire canoni di locazione).

Come si fa la cancellazione dell’usufrutto?

La cancellazione dell’usufrutto su un immobile deve essere richiesta all’Agenzia delle Entrate attraverso una domanda di voltura catastale, che serve a:

• comunicare la riunione di usufrutto, cioè la ricostituzione della piena proprietà;
• fornire la nuova intestazione per i documenti catastali;
• consentire all’Agenzia di adeguare i dati fiscali a quelli relativi alla proprietà immobiliare.

Nel caso di più soggetti chiamati a presentare la domanda di cancellazione, cioè in presenza di più nudi proprietari per uno stesso immobile, la voltura dovrà comunque essere una sola.

Nella maggior parte dei casi, l’estinzione dell’usufrutto è conseguenza della morte dell’usufruttuario e, altrettanto frequentemente, chi richiede la cancellazione è un erede del defunto. Questo comporta che alla domanda di voltura debbano essere allegate, rispettivamente, una dichiarazione sostitutiva del certificato di morte e una copia in carta libera della dichiarazione di successione.

Può anche succedere che l’usufrutto sia da cancellare per una delle altre cause ammesse dalla legge, come la rinuncia volontaria da parte dell’usufruttuario o la nullità del contratto: in tale eventualità, non è possibile procedere con la voltura catastale ma sarà necessario un atto notarile.

Qualunque sia l’evento che ha determinato l’estinzione dell’usufrutto, il nudo proprietario deve effettuare la domanda entro 30 giorni.

Per compilare la richiesta finalizzata alla cancellazione dell’usufrutto, si può procedere in due modi:

• predisporre la domanda di voltura tramite il software Voltura 1.1 (che si scarica dal sito dell’Agenzia delle Entrate);
• riempire i modelli cartacei forniti presso gli uffici dell’Agenzia.

Il contribuente/nudo proprietario che intenda presentare la domanda di voltura per la cancellazione dell’usufrutto, può rivolgersi allo sportello di uno degli Uffici Territoriali dell’Agenzia delle Entrate.

Il richiedente deve consegnare:

• supporto informatico con il modello digitale della domanda e la relativa stampa con data e firma (se l’ha compilata tramite Voltura 1.1), oppure modello cartaceo compilato in Ufficio;
• copia in carta libera delle dichiarazioni di successione o degli atti civili, giudiziari o amministrativi
  che hanno dato luogo all’estinzione dell’usufrutto.

Per ogni domanda di voltura sono richiesti:

• un tributo speciale catastale pari a 55,00 euro;
• una imposta da bollo da 16,00 euro per ogni quattro pagine della domanda.

I contribuenti che presentano la domanda di voltura presso l’Ufficio possono utilizzare una delle seguenti modalità di pagamento di tali tributi:

• versamento allo sportello con carta di debito o carta prepagata;
• uso dei contrassegni “marca servizi” e “marca da bollo”, che vanno acquistati presso le rivendite autorizzate e poi applicati sulla domanda;
• versamento tramite modello F24 Elide o su conto corrente dell’Ufficio (allo sportello va esibita la ricevuta).

Tramite posta raccomandata indirizzata all’Ufficio territoriale

Se si sceglie la spedizione postale, insieme al modulo di domanda compilato bisogna anche:

• inviare la ricevuta relativa al pagamento della somma dovuta, eseguito su conto corrente dell’ufficio o tramite il modello F24 Elide, oppure apporre alla domanda i contrassegni “marca servizi” e “marca da bollo”;
• spedire la fotocopia di un documento di identità valido e una busta affrancata per la restituzione della ricevuta;
• specificare i propri recapiti per eventuali comunicazioni.

PEC

Se si opta per la Posta Elettronica Certificata:

• il pagamento dei tributi potrà avvenire solo tramite versamento su conto corrente dell’Ufficio o modello F24 Elide;
• la documentazione potrà essere inviata come allegato alla PEC in formato .pdf (max 3 MB) o tramite il file .dat generato da Voltura 1.1.