Recesso da proposta di acquisto immobiliare: guida completa

Acquistare una casa non è mai semplice e si può verificare la situazione in cui una delle due parti coinvolte, acquirente o venditore, decida di tirarsi indietro dopo aver fatto o ricevuto la proposta d’acquisto.

Come funziona il recesso da parte dell’acquirente?

Se credi di aver trovato la casa che ti piace e hai deciso di presentare una proposta di acquisto al proprietario dell’immobile, ci sono alcune cose che devi conoscere. La proposta di acquisto è una dichiarazione stipulata da te che sei l’acquirente attraverso la quale manifesti l’intenzione di volere comprare un bene a un certo prezzo. Solitamente questa proposta viene formulata per iscritto ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro chiamato acconto che, qualora la proposta venisse accettata, diventa una caparra confirmatoria.

La proposta d’acquisto produce effetti nel momento in cui viene prima accettata e firmata dal venditore e successivamente controfirmata da te, il proponente. Se hai presentato una proposta d’acquisto, il mediatore o il venditore ti dovranno comunicare l’avvenuta accettazione. Fino a quando non viene accettata dal venditore, tu che l’hai presentata sarai vincolato e non potrai revocarla per un determinato periodo di tempo.

Il venditore, nel frattempo, è libero di valutare anche altre offerte. Essendo un contratto tra privati, la proposta, che solitamente consiste in un modulo precompilato, può essere arricchita con clausole che rispondano alle esigenze specifiche delle parti coinvolte. La proposta di acquisto è un documento irrevocabile ma al momento della sua presentazione dovrà contenere al suo interno la data fino alla quale sarà valida, detto termine di irrevocabilità.

Entro quella data sarai vincolato a quella proposta e se decidi di ritirarti, perderai i soldi versati. Se invece dopo l’accettazione della proposta sei tu a tirarti indietro, perderai l’assegno.

La proposta irrevocabile non significa impossibilità di annullarla, significa che in caso di ritiro il venditore tratterrà la caparra. Questa è la regola generale, ma chiaramente ci sono casi specifici in cui il venditore può rivolgersi al giudice per ottenere la conclusione dell’acquisto. È preferibile stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata. Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.

Secondo quanto stabilisce l’art. 1326 del Codice Civile: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta – il proponente – ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. L’accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi. La proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Tuttavia, se l’accettante ne ha intrapreso in buona fede l’esecuzione prima di avere notizia della revoca, il proponente è tenuto a indennizzarlo delle spese e delle perdite subite per l’iniziata esecuzione del contratto. L’accettazione può essere revocata, purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione“.

Come funziona il recesso da parte del venditore?

Quando si procede con la compravendita di una casa, le persone coinvolte sono due: l’acquirente e il venditore. All’interno della proposta irrevocabile di acquisto colui che deve comprare viene chiamato proponente. Sia il venditore che l’acquirente possono decidere di cambiare idea e di eseguire un recesso. Se il documento che hai presentato con tanto di caparra viene accettato e controfirmato dal venditore, ma questo a un certo punto cambia idea, dovrà restituirti un importo doppio rispetto a quello ricevuto.

Il venditore non ha alcun vincolo rispetto all’impegno assunto dall’acquirente. È libero di valutare anche altre offerte e, quindi, non è detto che l’affare arrivi a conclusione. L’accettazione può essere revocata, purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione.

Nel caso in cui il venditore aveva assegnato l’incarico a un’agenzia e decide di ritirarsi, dovrà versare la provvigione, perché comunque l’agenzia ha portato a termine il suo compito e l’agenzia potrà pretendere un importo pari alla provvigione dovuta dal venditore ma anche quella dovuta dal compratore perché il recesso ha provocato un mancato guadagno.

Come comunicare il recesso?

Il recesso va comunicato sempre per iscritto e deve essere tracciabile. Per questo motivo si agisce sempre tramite PEC o posta raccomandata. Il procedimento è lo stesso sia che tu sia il proponente sia il venditore.
La proposta d’acquisto contiene sempre una parte in cui vengono inseriti sia il contatto mail che l’indirizzo delle parti coinvolte in cui fare recapitare le comunicazioni.

Cosa succede in seguito al recesso?

Nel momento in cui è avvenuta la comunicazione, le parti possono ritenersi libere. A questo punto l’unico nodo da sciogliere riguarda la restituzione dell’assegno di caparra. Solitamente non è necessario ricorrere alle vie legali e, nel caso in cui è il venditore a recedere, si procede con la restituzione della caparra più il doppio della somma versata. Nel caso in cui è l’acquirente a ritirarsi allora perderà i soldi anticipati. Anche l’immobile sarà libero e il proprietario potrà decidere se metterlo nuovamente sul mercato.

Va ricordato che la proposta di acquisto è una promessa che diventa preliminare solo nel momento in cui il documento viene registrato all’Agenzia delle Entrate. La somma, di solito versata tramite assegno, resta bloccata per tutta la durata di validità della proposta di acquisto e, in caso di rifiuto, verrà restituita al proponente che è libero di riformularla in termini diversi.

L’offerta di acquisto di una casa è irrevocabile, come sancito dall’art. 1329 del Codice Civile, purché presenti un arco di tempo limitato. Quindi deve contenere una dicitura con la data di validità fino alla quale sarà irrevocabile. Allo scadere di quel periodo decadrà. Se non contiene nessun arco temporale, allora è revocabile in qualunque momento, perché di certo un offerente non può essere vincolato all’infinito.

Il proponente però, per tutelarsi da eventuali vizi, è bene che inserisca nella proposta di acquisto determinate clausole che lo liberano. Due clausole molto importanti sono le seguenti:

• Clausola sospensiva del mutuo, ossia il proponente sottolinea l’obbligo di stipulare la vendita solo se la richiesta del proprio mutuo andrà a buon fine, altrimenti è liberato;
• Clausola di regolarità urbanistica, catastale e condominiale, ossia il proponente sottolinea l’obbligo di stipulare la vendita solo se i successivi controlli sulla casa daranno esito positivo.