Affitto con riscatto: cos’è, come funziona, chi può farlo, vantaggi

Per i più giovani e, in generale, per chi non rientra nelle categorie del lavoro “tipico”, a tempo indeterminato, il prestito bancario può rivelarsi un’utopia. Esistono però formule diverse di acquisto degli immobili che indirettamente, su periodi di tempo molto circoscritti, consentono di accedere a un meccanismo di pagamento dilazionato simile al mutuo.

Cos’è e come funziona l’affitto con riscatto?

Il contratto che regola i termini dell’affitto con riscatto concede all’inquilino di un immobile (il “conduttore” in un linguaggio più formale) la possibilità di acquistarlo alla scadenza del periodo di locazione, in virtù di un anticipo già ripartito sulle quote versate ogni mese: avendo corrisposto al proprietario di casa un affitto un po’ più alto della media, dopo un lasso di tempo che può arrivare al massimo a 10 anni, per diventare tu il nuovo proprietario dovrai pagare solo il riscatto finale, cioè la differenza tra il prezzo di vendita e la cifra che hai già versato tramite le quote maggiorate, sommate nel corso dei mesi.

Qual è il vantaggio più evidente per chi vende, al di là dell’opportunità di concludere un buon affare? Il prezzo di vendita viene concordato con l’inquilino alla stipula del contratto di affitto, ovvero anni prima del riscatto, che verrà quindi a essere corrisposto per un immobile verosimilmente svalutato nel tempo.

Per il proprietario che vende, inoltre, esiste la garanzia di un numero minimo di quote del canone d’affitto richieste all’inquilino: il mancato versamento del canone minimo – con mesi di affitto saltati anche non consecutivi – consente al proprietario di chiedere la risoluzione del contratto. L’entità della somma corrispondente al numero minimo di quote viene stabilita dalle parti interessate, ma non può comunque essere inferiore a un ventesimo del totale dei canoni annuali previsti (D.L. 133/2014).

Quali sono i punti principali del contratto dell’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto può avere come oggetto qualsiasi tipo di immobile (residenziale, commerciale, produttivo), compreso un terreno o un edificio ancora in costruzione. Dal punto di vista della procedura, include alcuni passaggi chiave e presenta aspetti rilevanti sia per il proprietario che affitta con intenzione di concludere una vendita futura, sia per l’affittuario che si impegna ad acquistare versando un anticipo rateizzato.

Vincolo all’acquisto

Il contratto di affitto con riscatto si articola in alcune varianti, determinate dall’esistenza o meno di un obbligo per l’inquilino riguardo alla compravendita dell’immobile. Da proprietario/venditore o da affittuario/compratore, hai a disposizione tre modalità di accordo.

Diritto all’acquisto – L’inquilino non ha alcun obbligo e può decidere alla scadenza del contratto se comprare o meno l’immobile. Spesso sentirai definire questa forma di contratto “Rent to buy”.

Patto di futura vendita – L’inquilino è obbligato a comprare alla scadenza del contratto. Se rinuncia, il proprietario tratterrà i canoni versati come indennizzo.

Riserva di proprietà – Automaticamente, l’inquilino acquisisce la proprietà dell’immobile in concomitanza con il pagamento dell’ultimo canone.

Trascrizione del contratto

L’affittuario che aspira a diventare proprietario del bene con il pagamento del riscatto alla fine della locazione può prevenire il verificarsi di problemi, provvedendo tramite un notaio alla trascrizione del contratto nei Registri immobiliari.

La trascrizione conferisce al contratto di affitto con riscatto due caratteristiche:

• lo rende “opponibile a terzi”, cioè lo trasforma in una prova del diritto che l’affittuario aspirante compratore ha di utilizzare l’immobile;
• gli conferisce un effetto prenotativo, in base al quale la situazione dell’immobile dal punto di vista giuridico resta ferma al momento in cui il contratto è stato stipulato.

In sintesi, l’inquilino di un’abitazione o di un locale commerciale, con l’intento di evitare che nel periodo tra la stipula del contratto di affitto e il momento del riscatto l’immobile venga sottoposto a ipoteca o divenga oggetto di pignoramento in seguito a debiti contratti dal proprietario, ricorre alla trascrizione per avere uno strumento con cui tutelarsi.

Imposizione fiscale

Imposta Unica Comunale

Nel periodo di validità del contratto di affitto, durante il quale l’inquilino / conduttore utilizza l’immobile, le tre componenti della IUC sono così ripartite:

• l’IMU (se dovuta) e la TASI sono a carico del proprietario;
• la TARI è a carico dell’affittuario, che “occupa” l’immobile e usufruisce del servizio di raccolta rifiuti.

Imposte dirette e indirette

L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 ha fornito chiarimenti sul regime fiscale a cui devono riferirsi i contratti di affitto con riscatto, a seconda di chi li sottoscrive e in quale contesto. Le indicazioni dell’Agenzia sono riferite alle imposte applicate sul canone d’affitto, che include:

• una componente dovuta dall’affittuario per l’utilizzo dell’immobile nel periodo definito dal contratto;
  una componente che va considerata quota dell’anticipo sul pagamento del prezzo di vendita.

In particolare, ricapitoliamo di seguito quali sono le tasse e le imposte se l’oggetto del contratto è un’abitazione.

Contratto di affitto con riscatto – venditore privato

Imposte indirette (a carico dell’acquirente)

Alla stipula del contratto con cui viene concesso l’utilizzo dell’immobile.

Sulla componente del canone da considerare pagamento per l’utilizzo:

• imposta di registro al 2%.

Sulla componente del canone da considerare anticipo del prezzo di vendita:

• imposta di registro al 3% (che può essere scalata dalla imposta di registro finale, relativa all’atto di vendita).

Al momento dell’atto finale di vendita

Abitazioni con requisiti per agevolazioni prima casa:

• imposta di registro al 2% (importo minimo di 1000 euro);
• imposta di trascrizione 50 euro;
• imposta catastale 50 euro.

Ogni altro fabbricato:

• imposta di registro al 9% ((importo minimo di 1000 euro);
• imposta di trascrizione 50 euro;
• imposta catastale 50 euro.

Imposte dirette (IRPEF – a carico del proprietario / venditore)

La componente del canone d’affitto corrisposta per il pagamento dell’utilizzo viene presa in considerazione nel calcolo del reddito imponibile IRPEF se, ridotta di un 5%, risulta superiore alla rendita catastale dell’immobile; in caso contrario, ai fini IRPEF si utilizza la rendita catastale stessa.

La componente del canone che si considera anticipo del prezzo di vendita non produce effetti sul calcolo dell’imponibile IRPEF.

Quando conviene l’affitto con riscatto?

Dal punto di vista dell’inquilino, il contratto di affitto con riscatto dell’immobile può rappresentare un’alternativa conveniente all’acquisto tramite mutuo bancario.

Con tutte le distinzioni del caso, rispetto alla difficoltà di ottenere un prestito che richiede garanzie consistenti, la suddivisione dell’anticipo sul pagamento nelle quote mensili del canone di affitto offre un’opportunità a chi non ha a disposizione fondi da investire in un’unica soluzione, o necessita di tempo per accantonare la cifra corrispondente al prezzo di vendita.

Anche per chi concede in affitto il proprio immobile, con l’intenzione di venderlo alla scadenza del contratto di locazione, la formula del riscatto finale da parte dell’inquilino risulta conveniente. Per esempio, le imprese di costruzione che applicano questo tipo di contratti a edifici non ancora completati utilizzano gli anticipi sui vari prezzi di vendita per pagare le rate del proprio mutuo, cioè del prestito ricevuto dalle banche per finanziare la costruzione degli edifici.

Foto di Soroush Karimi su Unsplash