Beni comuni censibili e non censibili: principali differenze

Un condominio è costituito da diverse parti. Porzioni che sono considerate di proprietà esclusiva dei singoli proprietari e altre che appartengono a tutti, rientrando in una categoria di beni condivisibili tra tutti i condomini. Tra questa seconda categoria è possibile fare un’ulteriore divisione in censibili e non censibili.

Quali sono i beni comuni censibili?

Ogni immobile è soggetto a censimento che è una vera e propria operazione di registrazione. L’immobile viene censito in ogni singola parte e valutato in base alla sua capacità di produrre reddito. All’interno di un condominio, che sia minimo o di dimensioni maggiori, sussistono beni comuni censibili e non.

I beni comuni censibili (Bcc) sono quelle porzioni di immobili che possono essere sfruttate dai proprietari di più unità immobiliari. La caratteristica principale di questa tipologia è che si tratta di beni capaci di produrre reddito proprio. Per questo motivo possono essere accatastati e sono dotati di una propria planimetria catastale e di una rendita. Questa tipologia di bene, che è facile trovare nei condomini a prescindere dalla loro grandezza, possiede una propria categoria catastale (ad esempio A/10, C/2, C/6).

Il bene comune censibile si iscrive alla partita speciale denominata “beni comuni censibili”, solo nel caso in cui l’unità interessata sia menzionata come tale nel regolamento di condominio e la proprietà di questo bene sia ripartita fra tutti i condomini. Ecco alcuni esempi di beni comuni censibili:

• l’alloggio del portiere;
• la piscina condominiale (se dotata di autonomia reddituale);
• il parcheggio coperto o scoperto per autoveicoli;
• il lastrico solare (se utilizzabile come terrazza comune o per scopi commerciali).

Dal punto di vista catastale, devono essere trattati in modo tale che appaia evidente sia la loro connessione all’unità immobiliare di cui fanno parte che la loro caratteristica di unità censibile.

La costituzione del bene censibile prevede tre casi possibili:

• – il Bcc non ha una precedente rappresentazione catastale. In questo caso bisognerà presentare una denuncia di nuova costruzione. La causale da inserire in questo caso è Costituzione B.C.C.;
• – la parte interessata fa parte di un’unità iscritta negli atti catastali. In questo caso viene presentata una denuncia di variazione inserendo la causale Scorporo per B.C.C.;
• – la parte deve essere messa in comune a più unità immobiliari. In questo caso si presenta una Denuncia di Variazione con causale Variazione della destinazione.

In tutti i casi è necessario aggiornare l’elenco dei subalterni per individuare le unità immobiliari che beneficeranno del bene comune.

Quali sono i beni comuni non censibili?

Il bene comune non censibile (bcnc) è caratterizzato dall’impossibilità di produrre reddito autonomo. Si trova collocato in parti comuni dell’edificio.
Tale bene non deve essere censito, ossia accatastato ai fini dell’attribuzione di una rendita propria, perché non ha alcun valore fiscale indipendente. È quanto stabilito dalla circolare n. 2/84 che contiene la disciplina relativa ai beni comuni non censibili.

I beni comuni non censibili vanno comunque rappresentati all’interno dell’elaborato planimetrico ma non possono avere una vera e propria rendita formale. Tra i beni comuni non censibili ci sono:

• l’androne, le scale, il locale centrale termica, il locale caldaia, i cortili e i giardini condominiali.

I beni comuni non censibili rappresentano quelle parti dell’unità immobiliare:

• che non hanno capacità reddituale autonoma
• che sono comuni a tutte o ad alcune (condominio minimo) delle unità immobiliari per destinazione o perché sono caratterizzate da un utilizzo condiviso

Alla base della definizione di bene comune non censibile vi è la Circolare del Ministero delle Finanze numero 2 del 20 gennaio 1984. Con questa circolare, per la prima volta si è tentato di dettare delle linee guida in materia di accatastamento.

Quali sono le principali differenze?

Come hai potuto leggere nei due paragrafi precedenti, la differenza tra le due tipologie di bene è evidente. I beni censibili hanno la capacità di produrre reddito, di essere inseriti al catasto con una propria rendita in base alle tipologie e posseggono una loro categoria catastale. Diversamente, i beni comuni non censibili sono privi di tale capacità reddituale autonoma.

Come accatastare i beni comuni non censibili?

All’interno di un edificio o di un’unità immobiliare, si trovano uno o più vani che in base alle loro caratteristiche specifiche vanno a determinare la classe, la categoria e quindi la rendita dell’unità immobiliare. È facile intuire, dunque, che per poter essere accatastato, ovvero “censito” al catasto come unità immobiliare autonoma, un bene deve produrre reddito.

Tali porzioni vanno rappresentate nell’elaborato planimetrico e contraddistinte con propri riferimenti catastali (subalterni). La loro iscrizione in banca dati avviene nella partita speciale Beni Comuni Non Censibili. L’operazione di costituzione dei beni comuni non censibili avviene nel seguente modo:

• per le nuove costruzioni attraverso la compilazione del quadro relativo ai B.C.N.C.;
• per edifici preesistenti attraverso la presentazione di una denuncia di variazione .

Questi beni, anche se non sono soggetti alle stesse dichiarazioni dei beni censibili, devono essere rappresentati dal punto di vista grafico (planimetria). Questo è possibile grazie a un software messo a punto dall’Agenzia delle Entrate con il nome di DOCFA. Tramite questo strumento è possibile attribuire a queste parti dei riferimenti catastali (foglio, particella e subalterno).

Anche se vengono di fatto registrati al catasto con procedure differenti, non presentano né titolarità né classe.

È possibile ipotecare i beni comuni non censibili?

I beni comuni non censibili non possono essere ipotecati autonomamente. Quando si ipoteca un appartamento di un condominio, detti beni vengono ipotecati per “effetto naturale”. Il punto è che in questo caso detti beni vengono inclusi automaticamente nella garanzia come pertinenze.

Quando viene istituita un’ipoteca su un condominio, questa può non aver colpito esplicitamente le parti comuni, ma nella vendita le parti comuni sono comprese. Se così non fosse, non sarebbe una vendita condominiale. La questione, però, da tempo desta non pochi contrasti in giurisprudenza poiché questi elementi non sempre vengono nominati negli atti ufficiali.

Di recente la Cassazione ha statuito che l’identificazione del bene pignorato, in base agli elementi obiettivi contenuti negli atti della procedura espropriativa, non esclude l’applicabilità dell’art. 2912 c.c., in virtù del quale il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata, qualora la descrizione del bene stesso non contenga elementi tali da far ritenere che, in sede di vendita, si sia inteso escludere la suddetta estensione.

Si consiglia comunque di far accatastare o registrare sempre il bene comune non censibile comune a due o a più unità immobiliari. Questo perché si potrebbe dimostrare estremamente utile nei passaggi di proprietà, in modo da poter individuare correttamente le quote spettanti a ciascuna delle unità immobiliari.