Subentro contratto di locazione: come funziona, costi, F24

Finalmente hai trovato il lavoro dei tuoi sogni in un’altra città. Poche settimane alla partenza e, all’improvviso, te ne rendi conto: non hai il tempo sufficiente per dare al padrone di casa il preavviso che non porterai a termine il periodo di locazione concordato. La situazione può risolversi positivamente, a patto di trovare un altro inquilino che prenda il tuo posto alle medesime condizioni.

Cos’è il subentro al contratto di locazione?

Nell’ambito del contratto stipulato tra un locatore (il proprietario dell’immobile) e un conduttore (l’inquilino), può succedere che, prima della scadenza prevista, uno dei due soggetti abbia l’esigenza o sia costretto a farsi sostituire come parte dell’accordo: in tal caso, si ricorre alla procedura di subentro, mediante la quale un nuovo soggetto entra in gioco al posto del proprietario o dell’inquilino precedente.

La possibilità di subentro, con eventuale versamento di un corrispettivo in denaro, deve comunque essere ammessa dall’accordo che regola la locazione: in caso contrario, alle parti interessate non sarà consentito accedere a questa forma di trasferimento delle prerogative definite nel contratto.

Considera che il caso più frequente riguarda il subentro di un nuovo inquilino, ma che anche per il padrone di casa possono crearsi le condizioni rispetto alle quali l’unica scelta vantaggiosa è rappresentata dal passaggio di consegne a un altro locatore.

Subentro al conduttore

• Cessione volontaria

Un altro inquilino entra nella disponibilità dell’immobile oggetto del contratto di locazione, dietro pagamento del canone pattuito.

• Separazione o divorzio

L’immobile in affitto passa di mano nel caso il giudice disponga l’assegnazione della casa familiare all’ex coniuge del proprietario.

• Decesso dell’inquilino

Gli eredi (coniuge, figli o altri parenti superstiti ammessi alla successione) subentrano nel contratto di locazione fino al termine fissato.

Subentro al locatore

• Vendita immobile

Il locatore vende l’immobile dato in affitto all’inquilino: il nuovo proprietario si sostituisce nel contratto a partire dalla data della vendita.

• Decesso del locatore

I soggetti ammessi alla successione diventano controparte dell’inquilino nell’accordo di locazione, i cui termini restano immutati.

Seguendo l’impostazione dell’Agenzia delle Entrate, le differenze tra i casi di subentro andrebbero messe in evidenza con maggiore enfasi: per la precisione, dovremmo definire “cessione” il trasferimento volontario a un soggetto terzo del contratto di locazione e “subentro ex lege” il passaggio determinato da cause esterne e vincoli legali.

In genere però, nel linguaggio non burocratico, si tende a utilizzare il termine subentro per indicare entrambe le modalità.

Quanto costa il subentro al contratto di locazione?

Quando viene determinato da meccanismi automatici della legge (per esempio, cessione del contratto di locazione agli eredi per decesso dell’inquilino), il subentro non richiede il pagamento di alcuna imposta.

La principale spesa prevista invece in caso di subentro “volontario” è il versamento dell’imposta di registro, il cui importo è legato a quanto indicato nel contratto di locazione:

• se al subentro non è associato alcun corrispettivo, si dovrà versare un’imposta di registro pari a 67 euro;
• se invece l’accordo di cessione prevede un corrispettivo, si pagherà il 2% del corrispettivo pattuito e, comunque, almeno un minimo di 67 euro.

Come fare il subentro al contratto di locazione con F24?

Per pagare l’imposta di registro, che va versata entro 30 giorni dal subentro, puoi optare per l’utilizzo del modello F24 Elide (“Elementi identificati”), scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Nel modulo devi inserire:

• dati identificativi del vecchio inquilino – verosimilmente, tu che stai compilando l’F24;
• dati identificativi del nuovo inquilino;
• codice tributo 1502 (“Imposta di registro per cessioni del contratto”);
• la lettera “F”, nella casella Tipo;
• i riferimenti al versamento dell’imposta di registro.

Insieme al modello F24, allo sportello dell’Agenzia delle Entrate devi presentare:

• una copia del contratto di locazione interessato dal subentro;
• una copia del documento e del codice fiscale.

In cambio del modello protocollato riceverai un foglio da allegare in originale al contratto di affitto (una copia resterà a te come ricevuta).

Se scegli la presentazione dell’F24 allo sportello, dovrai compilare e consegnare in forma cartacea anche il modello RLI (“Richiesta di registrazione e adempimenti successivi”).

Nel compilare la Sezione II del Quadro A, devi tenere conto della distinzione che l’Agenzia delle Entrate opera tra cessione del contratto di locazione e subentro ex lege.

• Se la cessione è volontaria, nella casella “Adempimenti successivi” inserisci il codice 3, corrispondente alla Cessione, e la data di riferimento nell’apposito spazio.

• Se invece si tratta di subentro causato da disposizioni di legge indipendenti dalla tua volontà, nella casella “Adempimenti successivi” inserisci il codice 6, corrispondente al Subentro, indica la data di riferimento nell’apposito spazio e, nella casella “Tipologia di subentro”, specifica il codice relativo al caso che ti riguarda:

1. in caso di decesso di una o più parti del contratto;
2. in caso di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di
   locazione;
3. in caso di trasformazione della società o dell’ente parte del contratto;
4. in caso di fusione della società o dell’ente parte del contratto con altro soggetto;
5. in caso di scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto;
6. in tutti gli altri casi.

Poiché sei la persona che comunica all’Agenzia il subentro, devi qualificarti inserendo nella casella “Tipo soggetto” della Sezione III del Quadro A il codice 1 (“parte del contratto”).

Se il subentro riguarda il proprietario, devi compilare la sezione I “Dati del locatore” nel Quadro B:

1. seleziona la casella “Cedente” e immetti nei campi corrispondenti sullo stesso rigo i dati del locatore uscente;
2. sul rigo sottostante, seleziona la casella “Cessionario/subentrante” e immetti nei campi corrispondenti i dati del nuovo locatore.

Analogamente, se il subentro riguarda l’inquilino, devi compilare la sezione II “Dati del conduttore” nel Quadro B:

1. seleziona la casella “Cedente” e immetti nei campi corrispondenti sullo stesso rigo i dati del conduttore uscente;
2. sul rigo sottostante, seleziona la casella “Cessionario/subentrante” e immetti nei campi corrispondenti i dati del nuovo conduttore.

Per essere chiari, se presenti il modello RLI relativo a un subentro che ti vede coinvolto in prima persona, come cedente o come subentrante, i tuoi dati saranno riportati due volte: come riferimenti del tipo di soggetto che comunica la pratica, nel Quadro A, e come uno dei soggetti specificati nel Quadro B.

Nel Quadro C vanno riportati i dati catastali dell’immobile oggetto del contratto di locazione ceduto.

Come fare il subentro al contratto di locazione con RLI online?

In alternativa alla documentazione cartacea, se sei abilitato ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, puoi presentare la pratica online tramite Fisconline/Entratel, utilizzando l’applicazione RLI che consente di effettuare il versamento dell’eventuale imposta dovuta con addebito su conto corrente, e inviare all’Agenzia i riferimenti sul subentro. Come sempre, accedendo alla piattaforma digitale puoi velocizzare le operazioni e ottenere supporto tecnico.

Come fare il subentro al contratto di locazione con scrittura privata?

Quando il subentro è la conseguenza di un atto di legge che coinvolga il proprietario o l’inquilino dell’immobile dato in locazione – come le disposizioni sull’abitazione del nucleo familiare contenute in una sentenza di separazione/divorzio, o la successione a favore degli eredi in caso di decesso, non è necessario inoltrare particolari comunicazioni sull’avvenuto passaggio di consegne.

Viceversa, nell’eventualità di una cessione volontaria del contratto di locazione, i soggetti interessati, una volta protocollato il versamento dell’imposta di registro e comunicato il subentro all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI, devono redigere una scrittura privata che:

• riepiloghi le parti in causa,
• riassuma i riferimenti ai termini dell’accordo di locazione
• attesti, implicitamente, che tutte le parti in causa, entranti e uscenti, sono state informate della cessione del contratto.

Foto di Cristina Gottardi su Unsplash